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【「固定金利=安心、変動金利=不安」本当にそうですか?】優遇幅で考えてみる金利対策

2017年8月現在 大手銀行が採用している住宅ローンの変動金利は0.625%。
東宝ハウス国分寺が提携するSBIネット銀行では、変動金利を選択すると全疾病保証付0.439%です。
(※2017年9月31日までのキャンペーン金利)

これは過去にない低金利で非常に魅力的にうつります。
「でも変動金利だから、将来、金利が上昇するのではないか」という不安もありますよね。
今日は、「変動金利」について少し詳しく見ていきたいと思います。

そもそも銀行等の金融機関で提供されている住宅ローン金利は、「店頭金利」と「優遇金利」というものに分かれています。店頭金利を割引前の「定価」、優遇金利を値引き後の「セール価格」と考えるとよいでしょう。

●店頭金利(定価)-優遇金利(値引き)=適用金利(超低金利)

優遇金利は競争の原理でどんどんエスカレートして、当初0.1%程度だった優遇金利幅は融資条件にもよりますが、大手銀行で今や1.85%まで拡大しています。今の超低金利の特徴はこの“優遇幅の拡大”によるものです。
大手銀行が採用している店頭金利は2.475%なので、2.475%-1.85%(優遇金利)=0.625%となっています。

このコラムを書くために色々調べていると、興味深い資料が出てきました。
平成16年11月の東京三菱銀行(現:三菱東京UFJ銀行)の銀行ローンの案内です。

見ると店頭金利は現在よりも0.1 %低い2.375%でした。しかし、当時の優遇金利は0.7%のため、適用金利は2.375%-0.7%=1.675%とあります。そして、この当時に借りた方は、現在の店頭金利が2.475%に上がって
いるため、適用金利1.775%で借りていることになります。

つまり、低金利のメリットを受けることができるのは、優遇幅の適用を受ける新規ローンだけ、ということに
なります。そして、大切なポイントが、「優遇幅は固定」ということです。

一度受けた優遇幅は借入期間中ずっと受けられます。
将来、固定金利を変動金利が逆転する可能性を考える際には、“今の固定金利に優遇金利をプラスした金利以上に、店頭金利が上昇するか”という視点が欠かせません。

例えば、固定金利1.5%と比較する場合(この金利もとても低く魅力的ですが…)。
今の変動金利2.475%が3.35%に上昇した場合に、優遇金利は−1.85%なので、適用金利が1.5%となり、固定金利と同金利になります。その後、さらに店頭金利が上昇しなければ、固定金利を逆転することにはなりません。

●[変動金利]  3.35%まで上昇してようやく固定金利の1.5%と同一に!
2.475%(店頭金利)-1.85%(優遇金利)=0.625%(適用金利)
3.35%(店頭金利)-1.85%(優遇金利)=1.5%(適用金利)

変動金利である以上、金利上昇のリスクをゼロにすることはできません。しかし、大きな優遇金利の適用という発想を持てば、適用金利の上昇が緩和されて検討すべき内容になるのではないでしょうか。

「将来的に金利がどうなっていくか」、「変動金利と固定金利のどちらを選択すべきか」、
東宝ハウス国分寺は、これまで住宅購入をされた方々へのアドバイス経験と豊富な業界ノウハウで、
最善の選択肢をご提案してまいります。



次回は、一家の主がまさかの就労不能、その場合の気をつけなければならないポイントについてお話しします。

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